Kúpa, predaj a prenájom nehnuteľností

VÝBER SPROSTREDKOVATEĽA
V prípade, že ste sa rozhodli predať kúpiť alebo prenajať nehnuteľnosť odporúčame Vám využiť služby realitnej spoločnosti (kancelárie). Realitná spoločnosť a jej realitní makléri (sprostredkovatelia) majú podstatne viac možností ako ponúkať a inzerovať Vašu nehnuteľnosť a v neposlednom rade oveľa viac skúsenosti s realitnou činnosťou ako vy. Výberom serióznej realitnej spoločnosti tak môžete predísť tomu, že vďaka ich skúsenostiam pri predaji, kúpe alebo prenájme nehnuteľnosti nenaletíte nejakému podvodníkovi a vyhnete sa mnohým iným neočakávaným problémom. Základom úspechu je teda vybrať si vhodného obchodného partnera, ktorý po obojstrannom podpise sprostredkovateľskej zmluvy prevezme zodpovednosť za celý proces kúpy, predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti. Pred podpisom sprostredkovateľskej zmluvy je potrebné, aby ste si od realitnej spoločnosti (realitného makléra) vyžiadali výpis z obchodného registra alebo živnostenské oprávnenie na realitnú činnosť. Podstatné informácie získate aj na stránkach www.orsr.sk (obchodný register SR) a www.zrsr.sk (živnostenský register SR).
Vopred sa so sprostredkovateľom dohodnite na Vami požadovanej predajnej cene, ktorá bude vyplatená Vám a na výške provízie pre sprostredkovateľa. Presne špecifikujte predajnú cenu vrátane provízie sprostredkovateľa, za ktorú bude realitná spoločnosť Vašu nehnuteľnosť ponúkať.
Problematika kúpy (resp. predaja) nehnuteľnosti je upravená najmä v Občianskom zákonníku (zákon č. 40/1964 Zb. v znení neskorších zmien a doplnkov). V prípade kúpy/predaja bytu je potrebné vziať do úvahy i príslušné ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
SPROSTREDKOVATEĽSKÁ ZMLUVA
Sprostredkovateľská zmluva je písomná zmluva medzi dvoma stranami SPROSTREDOVATEĽOM a ZÁUJEMCOM. Sprostredkovateľskú zmluvu musí podpisovať vždy len majiteľ predmetnej nehnuteľnosti, príp. osoba ním splnomocnená.
Predmetom zmluvy je záväzok sprostredkovateľa zabezpečiť pre záujemcu uzavretie určitej zmluvy s treťou osobou a záväzok záujemcu zaplatiť sprostredkovateľovi províziu.
V sprostredkovateľskej zmluve musí byť presne špecifikovaná nehnuteľnosť – jej druh, mesto, ulica, číslo domu, poschodie, súpisné číslo, parcelné číslo, katastrálne územie, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza a číslo listu vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť zapísaná.
Musia byť presne stanovené podmienky - predajná cena nehnuteľnosti, alebo cena mesačného prenájmu a odmena sprostredkovateľa.
Musí byť uvedená doba platnosti zmluvy, či je uzatvorená na dobu určitú alebo neurčitú a spôsob vypovedania zmluvy.
Sprostredkovateľská zmluva môže byť exkluzívna/výhradná alebo neexkluzívna.
ZMLUVA O BUDÚCEJ KÚPNEJ ZMLUVE
Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je rovnako ako samotná kúpna zmluva dvojstranný právny úkon. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve zaväzuje zmluvné strany k uzatvoreniu kúpnej zmluvy k predmetu zmluvy o budúcej kúpnej zmluve do určitého termínu. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve by mala obsahovať všetky dôležité náležitosti, ktoré bude obsahovať priamo kúpna zmluva. Samotná kúpna zmluva môže byť prílohou zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy.
KÚPNA ZMLUVA (KZ)
Najdôležitejším úkonom pri predaji nehnuteľnosti je podpis kúpnej zmluvy a je to aj najbežnejší spôsob prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Kúpna zmluva je dvojstranný právny úkon medzi predávajúcim a kupujúcim. KZ má zákonom určené náležitosti. Ak by niektoré z povinných náležitostí v kúpnej zmluve chýbali, správa katastra nepovolí vklad vlastníckeho práva k predmetu KZ do katastra. Preto obsah kúpnej zmluvy nepodceňujeme a každý návrh KZ pripravuje náš právny poradca.
Podstatnými náležitosťami KZ sú: označenie, že ide o kúpnu zmluvu, miesto a dátum jej uzatvorenia, presná špecifikácia zmluvných strán, špecifikácia predmetu kúpnej zmluvy, súpisné a orientačné číslo stavieb, parcelné čísla pozemkov, výmera a druh pozemkov, spoluvlastnícke podiely k nehnuteľnosti, ťarchy prípadne iné práva k prevádzanej nehnuteľnosti, dohoda o cene, resp. spôsob jej určenia, údaje o zmenách na LV, ktoré ma kataster vykonať, podpisy predávajúceho, ktoré musia byť úradne osvedčené, prípadne iné náležitosti, na ktorých sa zmluvné strany dohodnú.
Prílohy ku kúpnej zmluve: vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Toto vyhlásenie nie potrebné, ak ide o prvý prevod vlastníctva. V prípade pamiatkovo chránenej budovy je potrebné doložiť potvrdenie Ministerstva kultúry SR o tom, že si neuplatňuje predkupné právo k predmetnej nehnuteľnosti.
VKLAD DO KATASTRA NEHNUTEĽNOSTÍ
Vkladom vzniká, mení sa alebo zaniká vlastnícke alebo iné právo k nehnuteľnostiam. Vklad do katastra nehnuteľností je právne účinný až dňom nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia správy katastra o jeho povolení.
Návrh na vklad sa predkladá v 2 vyhotoveniach a prikladajú sa 2 zmluvy + toľko kópií, koľko je účastníkov konania. Návrh na vklad sa v jednej kópii vyhotoví pre kataster a ostatné kópie (podľa počtu účastníkov, ktorí si chcú podanie nechať) vám v podateľni príslušnej správy katastra opečiatkujú s vyznačením dátumu a presnej hodiny doručenia návrhu na vklad, vyznačia počet predložených príloh a číslo konania.
Správa katastra preskúma obsah a platnosť zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a ak sú splnené zákonom požadované náležitosti, vydá rozhodnutie o povolení vkladu vlastníckeho práva.
Správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Správa katastra môže na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad a zaplatení správneho poplatku rozhodnúť do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak správa katastra nerozhodne v tejto lehote, rozhodne v lehote do 30 dní a vráti zaplatený správny poplatok za urýchlené konanie. Správa katastra môže ďalej o návrhu na vklad rozhodnúť jeho prerušením alebo zastavením, vtedy sa však poplatok nevracia. Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie. Odvolanie sa podáva na správe katastra, ktorá rozhodnutie vydala, v lehote 30 dní odo dňa jeho doručenia.
Správa katastra doručí zmluvu s vyznačením rozhodnutia o povolení vkladu všetkým účastníkom konania. Vyznačenie obsahuje deň, keď správa katastra o vklade rozhodla, podpis osoby, ktorá o vklade rozhodla, vyznačenie dňa nadobudnutia právoplatnosti vkladu a odtlačok pečiatky správy katastra.
Od r. 2005 Katastrálne úrady nevyžadujú predkladanie znaleckých posudkov pri zápisoch prevodu vlastníctva z dôvodu, že daň z prevodu a prechodu nehnuteľností sa za prevody a prechody uskutočnené od r. 2005 nevyberá.
SPÔSOB ZAPLATENIA KÚPNEJ CENY

priamou platbou do rúk predávajúceho v termíne na základe dohody zmluvných strán
vkladom na bankový účet predávajúceho v termíne na základe dohody zmluvných strán
bezhotovostným bankovým prevodom so splatnosťou v deň, na ktorom sa zmluvné strany dohodnú
prostredníctvom notárskej úschovy. Kupujúci uloží do notárskej úschovy celú dohodnutú kúpnu cenu v deň podpisu kúpnej zmluvy zmluvnými stranami. Notár spíše o úschove kúpnej ceny notársku zápisnicu. V nej si účastníci kúpnej zmluvy dohodnú, kedy a po splnení akých podmienok notár vydá uschovanú kúpnu cenu predávajúcemu. Najčastejšie to býva po povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpnej zmluvy do katastra nehnuteľností v prospech kupujúceho a po predložení potvrdeného výpisu z listu vlastníctva alebo potvrdenej kópie listu vlastníctva, na ktorom ako vlastník prevádzanej nehnuteľnosti je zapísaný kupujúci. Za notársku úschovu kúpnej ceny a spísanie notárskej zápisnice zaplatia jej účastníci, alebo jeden z účastníkov príslušnú odmenu notárovi.
uložením na vinkulovaný bankový účet. Banka vydá kúpnu cenu predávajúcemu po splnení podmienok uvedených v zmluve o vinkulovanom účte. Za túto službu treba banke zaplatiť. Zmluvné strany sa dohodnú, ktorá zo strán (jedna alebo obidve) a akou mierou sa budú podieľať na tejto platbe.
celú kúpnu cenu alebo jej časť prostredníctvom stavebného alebo iného bankového úveru alebo pôžičkou. Ak kupujúci časť kúpnej ceny platí bankovým úverom a časť priamou platbou, banka požaduje, aby pred vyplatením úveru predávajúcemu kupujúci najprv zaplatil časť kúpnej ceny v hotovosti.